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                      華夏幸福固安產業新城PPP模式成功經驗

                      發布時間 | 2017-02-14 10:24:20 閱讀 | 3091

                        河北固安工業園區新型城鎮化項目,實施PPP(政府和社會資本合作)14年,有力帶動固安縣財政收入增長50倍,投資方華夏幸?;鶚I股份有限公司的資產規模也增加了10多倍。

                        這個PPP項目為何運營得這么好?它有什么成功經驗可供借鑒?帶著這些問題,記者進行了一次“解剖麻雀”。

                        一如何結緣?做實項目規劃,企業要有“市長思維”“社區意識”

                        固安工業園區,如今每天接待的各地考察團“一個巴掌數不過來”???4年前的固安卻“荒”得很。

                        距離北京天安門只有50公里的固安,區位優勢明顯,可2002年全縣財政收入僅1.1億元。彼時,縣開發區已成立10年,各路開發商跑馬燈式地來了不少,可全縣招商成績單依舊是十年如一日的“零分”。“那時候誰要是被調到開發區,就是現在工業園這塊,就和古代被貶發配差不多。”固安人感慨。

                        擺在固安縣政府、華夏幸福面前的,是很多經濟欠發達小城市需要破解的PPP難題:如何共贏?讓民企單做工業園開發,縣財政實力薄弱,基礎設施配套跟不上,很難筑巢引鳳,投資很可能打水漂;讓民企只做市政基礎設施建設和公共服務運營,財政還是負擔不起,企業回報也難以兌現。

                        “PPP項目實施周期長,協議是基礎,共贏是目標,否則正常的磕絆就會成為過不去的坎。所以做PPP項目的企業要有點‘市長思維’,從規劃之初就要多從政府、社區的角度想問題。”華夏幸福副總裁葉珺說。

                        ——謀長遠,企業多些“市長思維”,像政府制定中長期規劃一樣制定PPP協議。

                        “和許多PPP項目匆匆上馬不同,我們的項目論證了一年多,完善具體規劃的時間更是長達三四年之久。”在固安規劃館,時任固安縣建設局局長、如今的副縣長白光明指著墻上的歷史照片說,僅2002年,華夏幸福就邀請了9個國家的40多位規劃、城建、環境、產業等不同領域的頂尖專家來出謀劃策,最終確立了“產城融合”整體開發機制,固安縣政府采購華夏幸福在產業新城提供的設計、投資、建設、運營一體化服務。“一張科學規劃管到底,面對任何外部挑戰都按規劃辦事,政企雙方都足夠硬氣。”

                        ——講大局,企業多些“社區意識”,多照顧到政企雙方外的利益群體,就能減少項目實施阻力。

                        在固安,沒有人不知道大湖公園。“這可是我們固安的驕傲,老百姓晨練、帶孩子玩都去那兒,沒人不說好!”這個華夏幸福“犧牲”了13萬平方米居住用地建成的湖景公園,不知讓多少開發商瞠目結舌,卻為百姓津津樂道。

                        截至2015年底,華夏幸福在固安建成8個公園,新建170公里的柏油路,還把北京八中引了進來,這為固安工業園項目贏得了更多公眾支持:盡管作為基建項目,涉及大量的土地征收與村民搬遷,但固安工業園區PPP項目至今沒有發生過一起上訪事件。

                        二怎么賺錢?不要指望撿一枚金蛋,而應該借力養一窩金雞

                        綠蔭掩映的一片紅磚建筑群內,一批生物新藥正在藥品GMP無菌制劑車間內加緊中試。

                        “2000 平方米的公共平臺免費使用,GMP標準的車間三年免租金,除了注冊、財稅、政府優惠項目申報等普遍服務,華夏幸福還幫我們對接各融資機構。這些專業的產業服務太契合初創企業需要了!”擁有國內第一家人源/動物源綜合干細胞庫的北京太東生物科技有限公司CEO李立東,去年入駐固安產業新城,目前已拿到A輪融資1.5億元。

                        不僅是太東,作為京津冀地區唯一同時免費提供中試和動物試驗中心的生物醫藥孵化器,固安肽谷生物醫藥產業園已吸納了20多個生物醫藥項目簽約,連美國華人生物醫藥協會會長陳平都“禁不住誘惑”回國來此創業。

                        “PPP項目不可能賺快錢,不要指望撿一枚金蛋,而應該借助PPP平臺養一窩金雞。養雞需要能力,專業化招商并提供全產業鏈服務就是我們的核心競爭力。”葉珺說。

                        如果說“產城融合”是固安工業園區PPP項目的主心骨,那么引來哪些產業,如何讓其做大做強,這是項目可持續盈利的重要一課。

                        ——PPP項目要可持續盈利,先得處理好“髓”和“形”的關系。

                        “不少工業園還是修路、造廠房,只求‘形’,沒有‘髓’,所以才會出現不少‘睡城’‘死城’。而真正讓工業園活起來、火起來,城市價值才能提升,這個PPP項目才有盈利點。”華夏幸福具體實施固安工業園區PPP項目的平臺公司——三浦威特園區建設發展有限公司副總經理王東岳說。

                        表面看,固安項目似乎是造城,但實際上三浦威特卻扮演了提供產業服務的投資人角色,提供從規劃、咨詢到輔助融資、審批在內的全產業鏈資源整合服務。“傳統招商是物理空間的搬遷,我們則是通過優化營商環境和提供專業服務變‘搬商’為‘養商’,讓企業離不開我們的服務。”王東岳說,目前華夏幸福旗下有80多個產業服務公司提供“管家”兼“導師”式服務,截止去年底已為固安產業新城累計引入企業約460家,項目簽約投資近千億元。

                        ——PPP項目要可持續盈利,也得處理好“點”和“面”的關系。

                        在固安工業園北區,參花面粉廠的巨型封閉式廠房特別醒目。這個去年追加了1.5億元投資的面粉廠,已經從小作坊躍升為京津冀食品業的龍頭企業。

                        一般工業園很難看得上這種面粉廠。但一個優質的城市基建PPP項目必須有全局觀,立足工業,同時考量農業、農民的發展空間。盡管固安工業園區項目坐落在城北,卻將中部15萬畝良田和農民增收問題也納入了規劃,通過主動培育農產品加工龍頭企業,既盤活農業資源,也增加稅收,還解決農民進城后的就業,可謂“一子落,滿盤皆活”。

                        ——PPP項目要可持續盈利,更得拿捏好“取”與“舍”的關系。

                        航天振邦是2010年入駐園區的高端裝備制造企業,每年都保持著約2億元的新增投資,還解決了當地上千人的就業。這家企業當初可是華夏幸福固安項目總經理與固安縣委書記一起“三顧茅廬”才請來的。“看著企業和政府勁往一處使,就知道這個PPP項目前途無量。”航天振邦總經理孫廣譜說。

                        值得引進的項目,政府“一把手”親自開車去北京請人;不符合規劃的項目,園區也絕不“心軟”。有些產業規劃外的企業也攜巨資想落戶固安工業園。“低附加值的勞動密集型企業、高耗能的加工企業,就算是投資規模再大,我們也不要。”王東岳說,堅持底線思維是政企雙方的共識,為此也損失了不少投資,但事實也證明,沒有那些“芝麻”,才使工業園能引得眾多“金字塔尖”項目紛紛入駐。

                        三如何化解風險?讓社會資本追加投資時“不紅臉”,讓政府在看到民企賺錢時“不紅眼”

                        對于很多民企而言,政府換屆換人是讓其對PPP項目望而生畏的主要原因之一。然而,固安工業園項目歷經了4任縣委書記、5位縣長,換了10任經理,卻依然順利推進至今。是什么讓這個PPP項目排除了“人為因素”的干擾?

                        ——明確的風險分擔機制,讓社會資本追加投資時“不紅臉”,讓政府看到民企盈利時“不紅眼”。

                        按PPP合約,華夏幸福的利潤回報以固安工業園區增量財政收入為基礎,若財政收入不增加,則企業無利潤回報,縣政府不承擔債務和經營風險。華夏幸福通過市場化融資,以固安工業園區整體經營效果回收成本,獲取企業盈利,同時承擔政策、經營和債務等風險。

                        “華夏幸福承擔著一系列風險,政府唯一承擔的就是機會成本。那么,政府和企業換位思考,都會明白只有把項目做大做好才能共贏,否則就是兩敗俱傷。”白光明說,“正是基于這個明文規定的利益與風險機制,華夏幸福已為固安項目累計投資280億元也沒有‘紅臉’,我們看著華夏幸福能拿到那么多好項目的股權也沒有‘眼紅’。”

                        王東岳也認為,只有政企都遵守契約精神,健全合作架構和機制,PPP項目才能持續順利實施。

                        ——常態化的政企溝通機制,第三方機構的定期監管,讓外部挑戰降到最小。

                        一個縣級項目,難免受到來自方方面面的“關照”。僅就入園標準,政企雙方就收到過不少“來自上面的電話”。“每周一早7點都有政企碰頭的早餐會解決爭議,對上周反映的問題進行進度反饋,提高效率,增加透明度,也消除了隔閡。很多事情大家都頂住壓力,也就沒有壓力了。”王東岳說。

                        此外,為了避免外部爭議擾亂項目實施,固安工業園項目還聘請了大量“外腦”:專業會計師事務所做第三方審計,專業律師事務所完善合同體系并須設定相應的邊界條件……

                        ——做PPP項目的企業家還要有點干事業的情懷。

                        華夏幸福在固安項目上也并非一帆風順。盡管2002年簽約,但2003年就趕上了非典,此后更是迎來了史上最嚴的各級開發區清理整頓。資金最緊張的時候,華夏幸福還曾推掉其他賺快錢的項目,換回資金填進固安工業園區。如果今天單純從效益看,當年舍棄的一個項目可以帶來的利潤就高達幾十億元,而固安工業園區的當年現金流“轉正”還需要3年。

                        “長周期的PPP項目要盈利,但不能以利潤為中心,而要以客戶為中心。與多數民企投資價值曲線由高轉低不同,PPP項目的價值曲線是由低轉高,因此,政府和社區企業、居民的滿意度是驗證PPP項目成功最重要標準。因為他們滿意,你才能苦盡甘來。”葉珺說。

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